上市公司竞相退房 地产业务成融资重组“累赘”

　　楼市限购风暴袭来，作为风向标的二手房市场似乎最先感受到了楼市降温的寒冷。
　　
　　各地“限购令”中，北京市的政策被认为是最严厉的。“京十五条”开始执行的首个周末，北京楼市二手房成交量以交白卷的方式回应了这一政策。尽管业内很多人认为北京楼市调控细则对于新开楼盘的影响远大于二手楼盘，但现实中二手房表现却让人看到调控政策强烈的后续效应。
　　
　　二手房市场呈现冰火两重天
　　
　　以“京十五条”开始执行的17日为界，二手房市场表现出冰火两重天的景象。
　　
　　“链家地产”市场研究部根据房地产交易管理网统计，2011年2月16日，北京市二手房住宅单日签约2057套，远远高于节后几天的日均成交量616套。2月17日，北京二手住宅网签总量为248套，相比前一交易日大跌了87.9％。
　　
　　尽管业内对二手房成交量下降预期十分明确，但在同一周的周末两天，北京楼市二手房成交量以交白卷的方式收场，则是以极端数字零来回应调控政策。
　　
　　同样，与16日晚京城各大小地产中介为客户网签的繁忙景象相比，“京十五条”执行后的中介机构则可以说是门庭冷落。为此，《经济参考报》记者走访了位于长椿街上的一家地产中介，远远望见几名工作人员在门口抽烟闲谈，在记者询问相关政策过程中并未见一名购房者前来办理相关业务，甚至连咨询的人都没有。
　　
　　事实上，在各地落实楼市“新国八条”细则陆续出台之前，二手房市场受到的影响已经开始显现。在福州“新国八条”后，二手房成交量出现率先大幅下滑的现象，近一个月来福州二手房成交量比一个月前锐减五成左右。
　　
　　中原地产22日发布的报告显示，受房地产新政影响，1月份深圳二手房成交面积环比大幅下滑，跌幅逾30％。但价格环比略有上升。由于供应有所减少，市场依旧呈现严重的供不应求，导致二手房成交价格环比小幅上涨，成交均价为21280元／平方米，环比12月份小幅度上升1.46％。
　　
　　据了解，目前全国各大城市陆续出台“限购令”，其中武汉、南昌等地首次将二手房列入限购范围，而郑州、济南等地的“限购令”主要针对的是新房，二手房交易不在限购范围之内。
　　
　　对于后一种情况，有分析认为部分投资客或许会将资金转向二手房市场，从而引发二手房市场的新一轮繁荣。不过，也有分析人士指出，二手房交易会不会因为新房限购而受到刺激，如果二手房价格还是非常高，将对转投二手房市场的购房者产生限制。
　　
　　1／3购房人群暂时无法买房
　　
　　相较以往几次调控政策，尽管二手房在首付比例、限贷、税收等政策上日渐收紧，但此次北京将“新国八条”中“禁三禁二”（本地人不能购买第三套住房，外地人不能购买第二套住房）的政策推向更加严苛的程度。如果说以前二手房购房成本在逐渐提高，此次调控政策下二手房的“房门”正在逐渐关闭。
　　
　　据中原地产统计，北京、上海、广州、深圳、天津五大城市的二手房门店新增客源和盘源数量2月以来都大幅度下降，业主开始惜售，购房客户开始观望。该机构研究人员预计，五大城市二手住宅2月市场的成交量可能仅达到1月的两成水平。
　　
　　伟业我爱我家研究报告显示“纳税证明不满五年的非户籍人口禁止购房”的限购细则将至少影响1／3的购房人群。目前北京二手房市场的购房人群中，纯户籍人口占35.5％，占64.5％的非户籍购房人群中，能够提供五年纳税证明的不超过5成。而“京十五条”中明确规定对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
　　
　　记者针对二手房购买者的采访中，来自河北石家庄的王先生直接发起了牢骚：“在北京工作两年半了，由于没有户口，现在一下子被剥夺了买房的权利。一手房价格太高，本想买个二手房，现在可好连二手房都不能买，干脆回石家庄发展算了。”
　　
　　在“京十五条”开始执行的当天，北京房协副秘书长陈志在接受媒体采访时解释说“限定五年在京连续缴纳社保、纳税并不是排外政策。限购政策主要限制的是投机性需求。如果有人没有给北京的经济发展作贡献，他就是挣了钱就跑来北京炒房，北京房价炒高了他从房地产市场上获利后再撤走，这对于一直在北京奋斗的人也不公平。”
　　
　　伟业我爱我家市场研究院的统计数还显示，在北京二手房市场购房的外地人中，占比较大的均来自北京周边省份，河北6.2％，黑龙江4.3％，山东3.9％，辽宁3.7％，吉林2.7％，山西2.3％，天津2.2％，河南2.2％，外地购房者占比的较高，使得北京的供求矛盾更加严峻，限制外地人在京购房将有利于缓解目前市场供不应求的严峻形势。
　　
　　购房需求受抑制，助推房租上涨
　　
　　在严格的限购政策面前，很多人失去购房的资格。原先打算购买二手房的部分人群不得不转向租房市场，增加了租房市场的需求量。租房需求量上升，加上高房价连带效应、通货膨胀预期加重和外来务工人员返程，诸多因素使房租上涨的预期逐步加强。
　　
　　由于丧失了购房资格，上述王先生在记者谈到房租近期可能上涨的话题时庆幸自己和房东签的是长期租住合同，租金并没有因为市场的变化而上调。但同时据他反映，周围的同事已经接到房东房租涨价的通知了，其中有一些人打算另租他处。
　　
　　尽管现在无法探究被抑制的二手房需求中有多少会转化成租房需求，但可以肯定的是，不能买房只能租房的现实将成为继续留京发展的大多数人的无奈选择。
　　
　　伟业我爱我家集团研究显示，限购细则，除了打击了外地人在京投机炒房行为的同时，对真正在北京工作，切实需要买房，但纳税未满五年的外地人也是提高了门槛。这部分购房人群只能延迟购房计划，暂时转向租赁市场，等待纳税满五年后再出手买房，随着租赁市场需求的增加，将给今年租金的上涨带来一定压力。
　　
　　据机构统计，2011年北京的租赁市场可能呈现出租房需求大幅增长的局面，预计租金上涨幅度可能超过10％。