土地市场集中爆发影响房价有限

　　随着住宅交易市场的回暖，近期，全国土地市场也出现了复苏迹象。北京市率先进入了爆发期，继万柳地王之后，7月17日一天之内拍出5幅地块，土地出让金超37亿元，一改上半年“零溢价”和流拍的惨淡景象。
　　
　　不仅仅是北京，上海、南京等城市也不甘落后，一幕幕“拿地”和“推地”大戏在各地相继上演。
　　
　　“拿地潮”和“推地潮”互现
　　
　　进入7月以来，“拿地潮”和“推地潮”正在全国蔓延。
　　
　　北京近期成交的7幅地块中，最引人注目的是大兴区旧宫镇地块。该地块规划建筑面积约13.82万平方米，挂牌价格为15.168亿元。经过103轮竞价，中冶置业与五建联合体最终以22亿元“封顶”价格外加配建4700平方米公租房竞得旧宫地块，溢价率约45％，剔除保障房面积，折合楼面价每平方米达1.6478万元。与旧宫地块同一天拍出的还有4幅地块，加上7月16日拍出的大兴区庞各庄镇地块，两天之内北京拍出了6幅地块，成交数量和速度实属罕见。
　　
　　上海土地市场也“不甘寂寞”。7月11日，上海的新江湾城D5地块被新加坡庆隆投资以6.1亿元摘得，楼板价14780元。7月18日，北京旭辉兴胜置业以底价5.2亿元摘得潘泾路东侧住宅地块（南块），上海安居财务税务代理1.2亿元摘得嘉定区横沥河以西、银翔路以南商办地块。
　　
　　与开发商“拿地潮”对应的是全国各地的“推地潮”。
　　
　　7月4日，上海市规划和国土资源管理局公告火车站北广场地块，参考起始总价47.46亿元。该地块不仅没有价格上限，而且没有竞拍企业体制限度，比拼的惟一指标就是出让总价。业界人士认为，将来该地块一旦推出，必将成为不折不扣的上海总价地王。
　　
　　南京更是直接下了一剂史无前例的“猛药”。7月17日，南京市国土局一次性预公告了41幅地块，总出让面积达230.2万平方米，其中住宅用地达20幅。早在7月6日南京市国土资源局预公告了6幅地块，7月13日预公告了4幅地块，南京市国土资源局提前亮出了家底。
　　
　　与北京、上海等“坐商”不同，二线和三线城市则扮演了“行商”的角色，走出去推介土地。
　　
　　7月14日，江苏淮安市副市长唐道伦带队来到杭州，携32幅、共计6500余亩土地向众多房企推荐，万科、绿城、众安、广宇等近百家房企前往“捧场”。
　　
　　淮安不是惟一一家到杭州推介土地的城市，早在5月10日，江苏泗阳已经在杭州举办了土地推介会。南京也被江苏的三线城市“锁定”，海安、沭阳等城市相继来到南京推介土地。
　　
　　土地供应节奏仍将加速
　　
　　土地市场的短期集中爆发不禁让人惊呼：土地交易市场究竟怎么了？
　　
　　“北京市成交的5幅地块公告拍卖的时间均是7月3日，而且很快收到了报价，才导致同一天之内集中拍卖成交。”链家地产市场部陈雪告诉中国商报记者。
　　
　　造成此次土地集中成交，与北京市政府加快土地供应节奏密不可分。上半年的惨淡经营让北京土地交易的年度目标“任重道远”。根据北京市国土局公布的数据，截至2012年6月30日，北京市成交的住宅用地29宗，约317公顷，成交额约256亿元。2012年北京市全年计划供应住宅用地1700公顷，其中850公顷用于建设各类政策性住房。
　　
　　要完成年度目标，北京须加倍努力。北京市国土局相关负责人表示，近期将对社会公布第二批拟供应的项目信息，土地面积约500公顷。
　　
　　即便如此，北京市恐怕也很难完成年度目标任务。“北京增加土地的供应量，出现优质地块升温现象，但普通地块仍将持续冷清，2012年土地出让金可能很难突破800亿元。”北京中原地产市场研究部张大伟分析。
　　
　　上海的情况也不乐观。根据上海规划和国土资源管理局发布的数据，2012年1至6月，上海共成交209幅地块，其中底价成交的有186幅地块，占总体比例达89％。
　　
　　南京市和北京、上海是“难兄难弟”。有数据显示，今年上半年南京市国土资源局共出让26幅地块，总面积为1275462.3平方米（约为127.5公顷），土地出让金收入为130多亿元。根据南京市区2012年度国有建设用地供应计划，全年供应商品房用地400公顷，商服用地200公顷。与年度目标相比，南京市也有很大的差距。
　　
　　因此，南京市急于自爆家底，7月总共预公告51幅地块。“国务院已着手调查地王的成因，地方政府害怕下半年会继续紧缩影响土地市场，因此快速出货；另一方面，通过扩大开发商的选择面来增加成交的概率。一句话，等钱用啊！”南京工业大学房地产管理系主任、天诚不动产研究所副所长吴翔华在微博发表评论。
　　
　　政府部门之所以加快推出土地速度，其原因是经济下行压力大，土地部门的压力骤增。7月13日，中国2012年上半年经济运行数据公布，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长盛来运表示，房地产的主动调控在短期来讲确实是今年经济增长速度下滑的一个重要原因。
　　
　　因此，业内人士预计，各地政府下半年土地供应力度可能更大。在不久前全国国土资源厅局长座谈会上，国土资源部部长徐绍史就明确表示，要“增加普通商品房用地供应”。
　　
　　不管是从国土资源部的官方意见，还是从政府的年度目标规定来看，加快推出土地数量已经成为下半年土地市场的大趋势。
　　
　　对房价影响有限
　　
　　面对各地的推地热潮，开发商也很乐意买账。随着房地产市场的回暖，开发商的资金回笼加快，拿地积极性也随之增强。
　　
　　“政府加快土地出让节奏，通过推出优质地块实现成交。包括央企在内的开发商拿地的积极性很高，尤其是大型房企，掷重金扩充土地储备，谋求抄底扩张。”面对此情此景，链家地产陈雪分析。
　　
　　这样的场景似曾相识。两年前房地产市场惨淡之时，开发商通过炒高土地价格来制造楼市涨价预期，进而拉高房价。旧宫地块的高调登场与2年前开发商的做法如出一辙。
　　
　　“这是开放商的炒作手段，开发商企图把大兴旧宫房价炒到每平方米3万元。”北京合作蓝城咨询服务有限公司总经理于凌罡认为。
　　
　　这种炒作手段在2009年曾经大行其道，但在今时今日，此手段的效力恐怕要大打折扣。
　　
　　“大兴地区商品房成交量小，市场需求不多，房源也较多，因此房价上涨的动力不足，涨价的趋势并不明显。即便出现涨价，也只限定在局部地区，北京整体房价仍然是处于平稳状态。”陈雪认为。
　　
　　从楼市的生态环境上看，与两年前相比已经发生很大的变化。一方面，限贷、限购等宏观调控政策一定程度上遏制了房地产投机；另一方面，政府的保障房建设也开始发挥作用，购房者的购买冲动已经大大降低。
　　
　　“对地块高价成交的过度解读可能会造成购房者恐慌入市，但是今后商品房价格大涨的可能性依然很小，购房者还是应该理性考虑购房决策。”张大伟建议。